Köpa bostad på Costa Blanca i Spanien

Köp av fastighet

Att köpa en bostad i Spanien kan vara ditt livs största affär, såväl som din bästa investering, varför det är mycket viktigt att Du välja, rätt tidpunkt, typ av fastighet och i "rätt" område! Vi erbjuder dig all den kunskap och erfarenhet som krävs för att du ska nå dina "Spanska drömmar" tillsammans med dig!

Så här kan det gå till, att handla en fastighet i Spanien!

  1. Första steg är att planera en resa, ta med 2st färgkort (passbilder) som ska finnas med i ansökan om NIE-nummer. NIE-nummer betyder Numero de Identificación de Extranjero, ett särskilt personnummer för utlänningar.
  2. Vi hämtar givetvis gärna upp Er på Er angivna adress, om ni inte vill komma till fastighetskontor!
  3. Vi börjar, 10:00, och startar i regel på vårt kontor, så Ni får träffa oss och gemensamt gå igenom de förslag Ni valt ut. 
  4. När Ni sedan har funnit Er fastighet som Ni valt ut, så ska Ni som köpare erlägga en deposition, a´ 3000€, för att säkerställa köpet, så att fastigheten, tas bort på den öppna marknaden.
  5. Vi hjälper Er med att ansöka ett NIE-nr. Alla som som vill närvara på Lagfarten, ska ansöka om ett NIE-nummer! (Escritura – Title Deeds)
  6. Nästa fas blir för mäklaren att återigen, kontrollera att, säljaren är den han utgett sig för, (Innehar NIE-nummer) och att fastigheten är registrerad och att fastigheten såväl som ägaren inte släpar efter med, skatt, urbanisationsavgift (samfällighetsavgift), och sopavgifter! (basura)
  7. När detta är fastställt, så planerar man ett datum för besök hos Notarie. Det brukar ta ca 3-5 veckor, beroende på årstid.
  8. Notarie, kontrollerar att alla medverkande i fastighetsförsäljningen, kan identifiera sig med pass och NIE-nummer. Notarien kräver också att köparen ska förstå vad som sägs på Spanska, Om inte köparen kan förstå fullgod Spanska, så ska mäklaren erbjuda en översättare, I de flesta falll kan mäklaren förklara på Engelska eller på ens modersmål. Detta ska vara överenskommer, innan man besöker Notarien, för att alla parter ska känna sig ytrygga!
  9. Säljaren kommer inte närvara vid Notarien, utan ett ombud är representerad via dess bank, eller juridiskt ombud.
  10. Slutligen, när checkar har lämnats, och Notarien har godkänt köpet, så mottager nN era nycklar till fastigheten, samtidigt som Ni får en KOPIA på lagfarten.
  11. Originalet på lagfarten får man skickat till sig, inom 3-6 månader om man inte har kommit överens om att köparen kviterar ut originalet hos mäklaren istället.

 

Vi hjälper dig att/med:

  • Förbereda alla dokument för ansökning av NIE nummer (ID/skattenummer för utlänningar).
  • Öppna bankkonto i Spanien / Ansöka om hypotekslån i Spanien.
  • Rådgivning vid undertecknandet av köpekontraktet och processen vid köp.
  • Uppskattning av kostnader vid fastighetsköpet.
  • Beräkning av löpande kostnader för fastigheten.
  • Kontrollera era betalningar.
  • Utföra en fullmakt för att underteckna lagfarten i er frånvaro.
  • Rådgivning vid övertagandet och tolkning av lagfarten.
  • Betalning av alla skatter och arvoden vid köpet.
  • Vatten- el kontrakt och upprättande av autogiro.
  • Registrering av lagfarten i fastighetsregistret.

 

 

Vilka kostnader tillkommer vid ett fastighetsköp?

Vid köp av en nyproducerad eller begagnad fastighet betalar du IVA, IAJD, notarie och advokatkostnader.
10 % moms (IVA) (Impuesto sobre el valor añadido)
1,5 % stämpelavgift (IAJD lmpuesto de Actos Juridicos Documentados)
Kostnader till notarien (ca 800€) och fastighetsregistret (ca 400€) kan skilja sig en aning beroende område.
1,0 % till advokaten

Så snart du genomfört själva köpet bör du byta nycklar och ta en hemförsäkring. Vidare måste du meddela ägarbytet till elverket, gasbolaget, vattenleverantören, comunidaden, larmföretaget etc. Låt fakturorna från dessa dras automatiskt från ditt bankkonto för att inte leveransen skall avbrytas pga. förfallna fakturor. Vidare måste du anmäla köpet till kommunkontoret och till telefonbolaget. Tänk på att det kanske finns lågpristelefonbolag att kontakta. Följande skatter skall du betala som spansk fastighetsägare:

Kommunal fastighetsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)
Varje spansk kommun beskattar fastigheten med en skatt som kallas IBI. Normalt är den skatten till ca 1 procent av fastighetens taxeringsvärde (valor catastral). Denna skatt brukar kommunerna fakturera en eller två gånger per år.

Inkomstskatt (Impuesto sobre la Renta)
Inkomsten utgör 2 % av valor catastral, dock bara 1,1% om detta värde har ändrat efter 1994.

Förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio)    
Förmögenhetsskatten togs bort i Spanien 2007 men återinfördes 2011. De flesta svenskar som köpt bostad på Costa Blanca påverkas inte av detta eftersom man bara betalar skatten på värden över 700.000 euro. Detta gäller icke residenta, (bosatta mer än 183 dagar under ett år) dvs. för fritidsfastigheter för svenskar med sin fasta bostad i Sverige. Förmögenheten räknas ut på anskaffningsvärdet med avdrag för befintliga lån. Är man resident i Spanien betalar man förmögenhetsskatt för fastighet värd över 300 000 euro samt för andra tillgångar över 700 000 euro. Skatten är från 0,2 upp till 2,5 procent på det som ligger över dessa belopp

Villaägaravgift (Comunid de propertarios)  
Dessa kostnader kommer du att få betala om du köper I en urbanisation. Avgiften täcker din del av de totala kostnaderna för t ex trådgården, swimmingpoolenn, trappstädningen och mindre reparationer.
Vatten, el, sophämtning, internet och hemförsäkring

Dessa kostnader bör du se till att de betalas via autogiro (domiciliación) hos din spanska bank. Då sänds räkningen direkt till banken och beloppen dras från ditt konto. Hemförsäkring (Seguro Hogar) tecknar du företrädesvis hos någon av de skandinaviska försäkringsmäklarna på Costa Blanca.

Dokument som efterfrågas vid lån i Spansk bank!

Skattedeklarationen från senaste taxeringsåret, hela skatteinformationen så att de totala bruttoinkomsterna framgår, och även den slutliga skatten, så de kan se nettoinkomsterna.

Lönebesked: De 2-3 senaste lönebeskeden (eller pensionsutbetalningar) samt arbetsgivarintyg (som anger vilken typ av anställningsavtal du har)

Kopia på ID-dokument.

UC: kreditinformation om skulder i Sverige och ev. anmärkningar, man har samlat mycket, för bankerna, värdefull information på den svenska Upplysningscentralen, som bland annat uppger taxeringsvärde på egendomar, de senaste årens deklarationer etc. Mycket bra som underlag. Besök: www.uc.se för att göra en upplysning på dig själv. Ofta skickar de en PDF inom ett dygn.

Bankmedel: en översikt på ditt saldo på konton, servicekonto, sparkonto, sparfonder, aktieportföljer etc. Det är särskilt viktigt för dig som ber om ett stort lån, men som exempelvis har mycket sparfonder etc. som du inte vill använda. Normalt sett räcker det med kopior på kontoutdrag från de senaste tre månaderna.

Skulder: information om belopp på obetalade skulder i Sverige och hur mycket du betalar på ränta och amorteringar i månaden.

Bostad: bankerna vill veta om kunden har en hyresrätt eller egen bostad (och i så fall en värdering av bostaden), kostnaden för hyran och eventuella skulder etc.

------------------------

Är du egen företagare:
Då vill bankerna ha skattedeklarationen och bokföringen (resultatrapport och balansrapport) så de kan se underlaget på dina inkomster. Helst de senaste två årens bokföring och skattedeklaration.
I stort sett vill de spanska bankerna, precis som i Sverige, ha ett brett underlag så de får en bild av din nettoinkomst (efter skatt och fasta kostnader i hemlandet) och därigenom kunna fastställa din betalningskapacitet för ett lån i Spanien.
Det är inga problem med att låna pengar i en spansk bank med ett svenskt företag. Det är mycket vanligt att svenska AB-företag (men även andra företagsformer) lånar i Spanien. Dock kan man få högst 50 procent i hypotekslån om man tar lånet i företaget.
Dessutom är det normalt sett en kortare återbetalningsplan som gäller för företag. Detta gäller för såväl svenska som spanska företag.

Hur mycket får man låna? 
Normalt får man låna 60-70 procent av köpesumman. Skatten på 10% tillkommer!. Observera att man inte får låna till skatter och avgifter. Du behöver således betala cirka 30-40 procent i eget kapital av den totala summan (vid ett lån på exempelvis 70 % ska du alltså ha ungefär 30 procent i eget kapital). Hur mycket du får låna beror till stor del på vad du köper för typ av bostad, och var den ligger. Köper du en investeringsbostad i ett populärt område med en lång historia av (eller bra förutsättningar för) uthyrning så ger det större chanser till ett högre belopp än om du köper ett renoveringsobjekt på landsbygden.

Värderingen av din spanska bostad sker av en oberoende tredje part. Innan krisen så hade bankerna egen värderingspersonal. Detta är inte längre tillåtet eftersom det slutade med att bankerna lockade kunder med höga lån och således blåste upp bubblan. Om bostaden värderas högre än försäljningspriset (eller tvärtom) så är det den lägsta summan du får lån för. Exempelvis om bostaden värderas till 1,2 miljoner kronor, men du köper den för 1 miljon så får du låna 60-90 % av 1 miljon.

Obs. Vissa utländska (som danska och svenska banker) har som minimikrav, just nu, att man lånar minst 100 000 Euro för att bli beviljad ett lån. Detta krav har inte de spanska banker vi rekommenderar och samarbetar med.

Hur hög är räntan på ett lån i Spanien?
Det råder individuell räntesättning, vilket innebär att din ränta är beroende av en rad olika faktorer, som var och vad du köper, dina inkomster, etc. La Caixas genomsnittliga ränta i skrivande stund: 2,10 % det lägsta på 30 år, efter det cirka euribor + 2,50 (i nuläget alltså cirka 2,605 %). Räntan enligt sista uppgiften var 2,6-2,7 %, men sedan dess har Euribor sjunkit ytterligare efter Brexit.] [Uppdatering 18/1 2017. Räntan ligger nu på runt 2,1-2,4 %] med reservation för ev ändringar.

Skatterepresentation för icke recipienter!

Enligt spanska skattelagen måste ni betala skatt för icke residenter (förmögenhetsskatt) varje år eftersom ni äger en fastighet i Spanien.
Till exempel, om ni köpte en fastighet år 2004, måste ni betala den årliga skatten under 2005 för det första året. På grund av detta och enligt spansk lag, måste ni utse en skatterepresentant som utför era skatteplikter.

Skatterepresentanten är den person/firma som ansvarar för era betalningar av skatter i Spanien.
Även om ni har upphållstillstånd i Spanien kan vi göra er skattedeklaration varje år.

 

NIE nummer

Vem är det avsett för?
NIE nummer är ett spanskt identifieringsnummer (skattenummer) som ges till icke-residenter som äger fastigheter i Spanien. Detta nummer behövs för de flesta formella registreringar och administrativa processer som görs i Spanien, bla. vid köp eller försäljning av en fastighet, vid arv av tillgångar i Spanien, vid ansökan av arbetstillstånd och för att ansöka om hypotekslån eller andra slags lån, öppna bankkonto, betalning av skatter, ansöka om spanskt körkort, mm.....

Vad inkluderas?
NIE numret ansöks vid den spanska polismyndigheten och följande dokument ska presenteras:

  • Original pass och 1 kopia.
  • NIE- ansökningsblanketten i fylld och undertecknad.
  • 2 fotografier.
Vad behöver jag ta reda på!

För att vi ska kunna hjälpa dig fullt ut, behöver vi svar på några frågor!
* Vilket område föredrar ni?
* Vilken typ av fastighet söker ni?, lägenhet, radhus, villa, lanthus?
* Hur många sovrum och badrum är ni i behov av?
* Föredrar ni privat eller gemensam pool?
* Föredrar ni helst markplan, en bit upp, eller takterrass?
* Vad är syftet till ert köp, semesterbostad, investering, eller ett kommande permanent boende?
* Hur mycket har ni för avsikt att investera, inklusive skatt och avgifter (13%)
* Har ni redan ordnat med er finansiering, eller vill ni ansöka om Spanskt lån?
* Har ni för avsikt att handla redan under ev. denna resa om ni hittar något som ni gillar, eller behöver ni sälja något innan?

Några frågor Du bör fråga dig själv!
* Vilken är den verkliga anledningen till att jag vill köpa i Spanien och hur påverkar det mitt val av område? 
* Vilka är mina tre prioriteter när jag tänker på området?
* Vill jag bo ute på landet, i en stad eller någonstans däremellan?
* Är det viktigt att jag bor bland spansktalande?
* Hur kan mina behov komma att förändras på tio års tid?
* Vilka tjänster är det viktigt att ha nära till hands av hälsoskäl eller av andra praktiska anledningar?

Nu är det dax att koncentrera dig på själva bostäderna!
* Om du föredrar nybyggt eller begagnat 
* Om du föredrar ett hus eller en lägenhet 
* Hur vill du att det ska se ut utomhus 
* Om du vill ha en renoverad bostad eller en som du själv kan renovera 
* Storlek, antal våningar och bostadens utseende.
* Privat pool, eller gemensam.

Mycket beror på dina avsikter på kort och lång sikt. Om du är icke-resident och bostaden har stora ytor utomhus att ta hand om så måste man ta hänsyn till detta.